12条点検｜株式会社サッコウケン

１２条点検とは？

12条点検は、建築基準法第12条に基づき、定期的に建物と設備の安全性を確認するための点検制度です。
不特定多数の人が利用する建築物やその設備（建築設備、防火設備、昇降機等）の所有者・管理者が、専門技術を有する資格者に調査・検査をさせ、その結果を特定行政庁に報告することが義務付けられています。

制度概要

建築基準法においては、建築物を使用する前の適法性について、確認申請や完了検査でチェックする体制が整えてられています。
また、建築物を使用開始した後も適法な状態を確保し続けることが重要であるという考え方から、使用中の建物や設備について点検を行い、その結果について報告を求めることとしています。これが「定期報告制度」です。
国や特定行政庁が指定する建築物、防火設備、換気・排煙などの建築設備については、構造の老朽化、避難設備の不備、建築設備の操作不完全などによって大きな災害が発生する恐れがないよう、定期的に専門の技術者に点検させ、その結果を特定行政庁に報告することを義務付けています。

対象建築物

【国が政令で指定するもの】
病院、福祉施設、劇場、図書館、体育館、飲食店、店舗など

【特定行政庁が独自に政令で指定するもの】
　学校、ホテル、共同住宅、下宿、事務所など

※特定行政庁によって対象建築物や規模、報告周期が異なります。
詳細につきましては、建物が所在する各行政庁のホームぺージ等でご確認ください。

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調査・検査資格者

有資格者による調査・検査が必要です。調査・検査資格者は下表のとおりです。
一級建築士・二級建築士は4種類すべての定期報告業務を行うことができます。
（建築士が報酬を得て行う場合は、建築士事務所登録が必要です。）

	特定建築物	建築設備	防火設備	昇降機等
一級・二級建築士	○	○	○	○
建築物調査員	○	×	×	×
建築設備検査員	×	○	×	×
防火設備検査員	×	×	○	×
昇降機等検査員	×	×	×	○

宅地建物取引業法改正により、売買・交換時の重要説明で「定期調査報告書」の保存の有無を示すことが義務づけされています。（2018年4月1日施行）

定期報告の対象の建物について、定期報告に関する書類の保存状況を示すことが義務づけられました。
また、取引対象の建物自体は定期報告の対象ではなくても、昇降機等の建築設備について定期報告の対象となっている場合には、その書類の保存の状況についても示す必要があります。
（宅地建物取引業法施行規則第16条の2の3第5号）

定期報告の重要性

不特定多数の人が利用する公共性の高い建築物では、火災や災害等が発生した時に、不適切な維持管理が原因で惨事につながっている場合があります。必要な時に必要な設備が作動しない、円滑に避難ができない、火災が拡大する等、人命に危害を及ぼすことになりかねません。定期報告により発見された問題を改善して、健全な建物として維持管理につなげていくことは所有者・管理者の義務です。
定期報告を怠った場合、建築基準法101条により100万円以下の罰金が課せられることがあります。また、未報告の状態で事故などが発生すれば、所有者・管理者として損害賠償等も問われる恐れがあります。

※イメージイラストは（一財）日本建築防災協会のパンフレットより流用

４つの定期報告と点検周期

１、特定建築物定期調査	毎年又は３年毎	「建築物が適切に維持保全されているかどうか？」敷地及び地盤、建築「物の外部、屋上及び屋根、建築物の内部、避難施設など
２、建築設備定期検査	毎年	「建築設備が安全に機能するかどうか？」換気設備、排煙設備、非常用の照明設備、給水設備及び排水設備
３、防火設備定期検査	毎年	「防火設備は適切に閉まるかどうか？」防火扉、防火シャッター、耐火クロススクリーン、ドレンチャーなど
4、昇降機等定期検査	毎年	「エレベーター、エスカレーターは安全かどうか？」エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機、段差解消機、いす式階段昇降機